Zo moet het gaan om de afbraak van een gebouw, waarna op hetzelfde perceel – het hoeft niet noodzakelijk dezelfde plaats te zijn – een woning met een maximale oppervlakte van 200 vierkante meter wordt gebouwd. Een particulier mag geen eigenaar zijn van een andere woning en moet er na de werken gedurende 5 jaar zelf blijven wonen. Als aan hogervermelde voorwaarden voldaan is, kan ook een projectontwikkelaar aan 6 % btw verkopen. Voor particuliere investeerders en vennootschappen bestaat er ook een mogelijkheid om van dit verlaagde btw-tarief te profiteren: als na de sloop en heropbouw de woning gedurende 15 jaar wordt verhuurd aan of door tussenkomst van een sociaalverhuurkantoor (SVK).
Hieronder volgen enkele van de meest gestelde vragen over de voorwaarden:
-Wat wordt bedoeld met ‘eigen woning’?
Je zal zelf in de woning moeten gaan wonen. Dat is mogelijk als je eigenaar bent of als je een zakelijk recht hebt en je bezitter, opstalhouder, erfpachter of vruchtgebruiker bent. Tevens mag een deel van de woning beroepsmatig gebruikt worden, maar dat beroepsmatige deel moet minder dan de helft van de totale oppervlakte beslaan. Op het hele gebouw – ook dus op de beroepsmatige dele – zal dan het btw-tarief van 6 % gelden. Als de woning voor meer dan 50% beroepsmatig gebruikt wordt dan zal op het hele gebouw 21% btw betaald worden. Het gesloopte gebouw hoeft niet noodzakelijk een woning te zijn, zo kan het ook bijvoorbeeld een boerderij, magazijn of kantoorgebouw zijn.
-Wat als ik ander vastgoed in mijn bezit heb?
Het verlaagde btw-tarief is er alleen voor wie geen andere woningen bezit. Dat zijn alle gebouwen die gedeeltelijk of geheel als woning worden gebruikt in België of in het buitenland, zoals bijvoorbeeld een gezinswoning, een verhuurde woning of een tweede verblijf aan de Spaanse kust. Een woning waar je enkel het vruchtgebruik van bezit telt ook. Alleen woningen waarvan je mede-eigendom, blote eigendom of vruchtgebruik hebt geërfd worden buiten beschouwing gelaten.
-Hoe wordt de bewoonbare oppervlakte berekend?
Maximaal 200 vierkante meter mag de totale bewoonbare oppervlakte bedragen. Deze norm telt ongeacht het type woning: gesloten bebouwingen, halfopen bebouwingen, appartementen en villa’s. De oppervlakten van alle ruimtes worden opgeteld. Hieronder vallen dan keuken, woonkamer, slaapkamers maar ook bewoonbare zolders en kelders. Let op, als je een deel van uw woning beroepsmatig gebruikt, dan tellen ook die ruimtes mee voor de berekening van de totale oppervlakte.
-Wat als ik geen vijf jaar in de woning blijf wonen?
De voorwaarde van de enige en eigen woning alsook die van de maximaal bewoonbare oppervlakte van 200 vierkante meter moeten minstens vijf jaar vervuld blijven. Indien dit niet vervuld blijft dan zal het belastingvoordeel voor het jaar van de wijziging en de resterende jaren van de vijfjarige periode terugbetaald moeten worden. Als je bijvoorbeeld in 2021 in een appartement gaat wonen en in 2023 alweer verhuist en het appartement verhuurt, dan moet je drie vijfde van dat voordeel terugbetalen. Bij overlijden van de bouwheer of bij overmacht zoals een brand die de woning heeft verwoest wordt wel een uitzondering gemaakt.
-Ik ben in 2020 aan een sloop- en heropbouw project begonnen. Is het mogelijk om van het verlaagde btw-tarief te genieten?
Een project dat begonnen is voor 1 januari 2021 kan van het verlaagde btw-tarief genieten zolang er aan alle voorwaarden voldaan is. Als je vorig jaar al sloopwerken hebt uitgevoerd kan dit ook. Opgepast; daarvoor moet je uiterlijk op 31 maart de nodige verklaring indienen bij de btw-administratie. Let wel, op alle werken die voor 31 december 2020 gefactureerd zijn, moet 21 procent btw betaald worden. Het is ook niet toegestaan om voor die facturen nog creditnota’s op te stellen om het btw-tarief van 6 procent te kunnen toepassen.
-Betaal ik bij verkoop op plan altijd het verlaagde btw-tarief?
Je mag er niet automatisch van uitgaan dat je aan 6 % btw koopt bij verkoop op plan. De projectontwikkelaar zal aan alle voorwaarden moeten voldoen. Zo kan die het verlaagd tarief alleen toepassen als hij zowel de afbraak als de wederopbouw heeft gedaan, wat in de praktijk niet altijd het geval is. Het gebeurt dat een andere partij sloopt en de bouwpromotor het onbebouwde terrein koopt. Weet ook dat alleen bij een verkoop aan de bouwheer-particulier het verlaagd btw-tarief toegepast kan worden. Het geldt dus niet voor de aannemingswerken van afbraak en wederopbouw die worden uitgevoerd voor de bouwpromotor.
